La locazione è un contratto frequente nella prassi civile e commerciale. È forse bene sapere alcuni principi di diritto per non incorrere nell’errore di ritenere che nessun canone è dovuto quando non si realizza ciò che si è programmato di realizzare con la stipula di una locazione. Prima di pensare che nulla si deve per il contratto nullo per impossibilità dell’oggetto è bene sapere che (Corte di Cassazione n. 17811-2019)
“è assolutamente pacifico che la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto - per l'impossibilità della cosa o del comportamento che forma oggetto del contratto - richiede che tale impossibilità sia, oltre che oggettiva e presente fin dal momento della stipulazione, anche assoluta e definitiva, rimanendo ininfluenti a tal fine le difficoltà, più o meno gravi, di carattere materiale o giuridico, che ostacolino in maniera non irrimediabile il risultato a cui la prestazione è diretta. In altre parole, e in sostanza, il giudizio di possibilità o meno dell’oggetto del contratto non riguarda la concreta attitudine delle parti ad assolvere le obbligazioni assunte, quanto piuttosto l’astratta realizzabilità dell’impegno negoziale, nel senso che l’oggetto è impossibile quanto neppure astrattamente è suscettibile di attuazione a opera delle parti obbligate”.
In sede di rinvio, il Tribunale di S.Maria C. Vetere (sentenza 1928/2024) ha ulteriormente precisato che
la nullità del contratto di locazione può essere ravvisata nei soli casi in cui l'ordinamento proibisce in modo espresso e diretto un determinato uso del bene concesso in locazione, attraverso un intervento legislativo che incida in modo immediato e mirato sulla conformazione giuridica del diritto di proprietà del locatore (cfr. Cass. n. 11964/2013) e che la stessa Suprema Corte nella pronuncia alla quale questo Tribunale deve attenersi ha specificato che, ai fini della nullità del contratto di locazione l’impossibilità dell’oggetto deve essere “oggettiva e presente fin dal momento della stipulazione” oltre che “assoluta e definitiva, rimanendo ininfluenti a tal fine le difficoltà, più o meno gravi, di carattere materiale o giuridico, che ostacolino in maniera non irrimediabile il risultato a cui la prestazione è diretta”.
Ed ancora, prima di pensare che nulla si deve mancando le autorizzazioni all’esercizio di una certa attività nell’immobile locato, è bene sapere che:
“non è onere del locatore ottenere le autorizzazioni amministrative eventualmente necessarie per l'uso del bene locato; sicché, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento o impossibilità sopravvenuta da attribuirsi a colpa del locatore (Cass. n. 13395/2007). La destinazione particolare dell'immobile locato (tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche, ed ottenga specifiche licenze amministrative) diventa rilevante (quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto) soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione; non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. n.13395/07, 1735/11, 17986/2014).
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